La gestion des charges locatives est une question clé pour les propriétaires et les locataires. Une bonne répartition permet d’éviter les litiges et d’optimiser la rentabilité du bien. Quelles charges sont récupérables auprès du locataire ? Quelles sont celles à la charge du propriétaire ? Voici un guide complet pour bien les répartir et éviter les erreurs.
1. Que sont les charges locatives ?
Les charges locatives correspondent aux dépenses liées à l’entretien et au fonctionnement d’un logement. Elles peuvent être récupérables, c’est-à-dire refacturées au locataire, ou non récupérables, restant à la charge du propriétaire.
📜 Références légales :
La liste des charges récupérables est définie par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Vous pouvez également consulter le détail sur service-public.fr.
2. Les charges à la charge du locataire
Le locataire prend en charge les dépenses qui concernent son usage du logement et des parties communes.
🔹 Entretien et consommation courante
- ✅ Eau froide et chaude, chauffage collectif
- ✅ Électricité des parties communes
- ✅ Entretien des ascenseurs (contrôle technique, réparations courantes)
- ✅ Entretien des parties communes (ménage, poubelles)
🔹 Charges d’équipements et services
- ✅ Entretien des espaces verts
- ✅ Gardiennage (uniquement la part liée au nettoyage)
- ✅ Vidéosurveillance et interphone
🔹 Taxes locatives
- ✅ Taxe d’enlèvement des ordures ménagères
- ✅ Redevance d’assainissement
💡 À savoir :
* Le propriétaire doit avancer ces frais puis les récupérer via les provisions sur charges ou un forfait pour charges (pour les locations meublées).
* Une régularisation annuelle est obligatoire si les charges sont payées sous forme de provisions.
3. Les charges à la charge du propriétaire
Certaines charges restent exclusivement à la charge du bailleur, car elles concernent la pérennité du logement.
🔸 Travaux et réparations structurelles
- ❌ Ravalement de façade, toiture
- ❌ Réparations majeures des ascenseurs
- ❌ Réparations importantes du chauffage collectif
🔸 Entretien du logement
- ❌ Remplacement de la chaudière, gros travaux de plomberie
- ❌ Réparations des équipements non dus à l’usure normale (par ex. remplacement d’un interphone)
🔸 Taxes et assurances
- ❌ Taxe foncière
- ❌ Assurance propriétaire non-occupant
📌 Bon à savoir :
Si un équipement tombe en panne à cause de l’usure normale (ex. chauffe-eau hors service), c’est au propriétaire de payer la réparation ou le remplacement. Plus de détails dans notre lexique dédié à la gestion immobilière.
4. Comment bien répartir et gérer les charges ?
📌 1. Choisir le bon mode de paiement
Deux options sont possibles :
- Provision sur charges : estimation mensuelle avec régularisation annuelle en fonction des dépenses réelles.
- Forfait de charges : montant fixe, sans régularisation (possible uniquement en location meublée).
📌 2. Faire un décompte précis
- Justifier les charges avec les factures et contrats d’entretien.
- Transmettre au locataire un relevé annuel des charges.
📌 3. Anticiper les conflits
- Mentionner clairement dans le bail de location la liste des charges récupérables.
- Afficher une transparence totale avec le locataire sur les coûts et la répartition.
Découvrez également les différences entre location saisonnière et longue durée pour adapter au mieux votre gestion selon le type de location.
🔎 Conclusion
Une bonne gestion des charges locatives repose sur une répartition claire entre le propriétaire et le locataire. En respectant les règles légales et en optant pour le bon mode de paiement, vous évitez les litiges et assurez une gestion locative sereine.
Envie d’en apprendre plus sur la loi ALUR et la gestion locative ? Ou de savoir comment calculer précisément la rentabilité de votre bien ? Cet article sur le calcul de la rentabilité locative vous aidera.
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