Les loyers perçus par un propriétaire bailleur sont imposables : en location nue, ils relèvent des revenus fonciers (régime micro-foncier ou régime réel) ; en location meublée, des bénéfices industriels et commerciaux (régime micro-BIC ou régime réel). Le choix du régime, les charges déductibles et les éventuels dispositifs d’investissement pèsent directement sur la rentabilité nette. Geremonbien met en relation les propriétaires bailleurs avec les régies et agences immobilières de son réseau, secteur par secteur.
Le micro-foncier s’applique de plein droit, sauf exceptions (certains dispositifs d’investissement notamment), lorsque les loyers bruts de l’année, tous logements vides confondus, ne dépassent pas 15 000 euros. Vous déclarez le total encaissé, et l’administration retient un abattement forfaitaire de 30 % censé couvrir toutes les charges. C’est simple, mais aucune dépense réelle n’est prise en compte, même importante.
Le régime réel s’impose au-delà de ce seuil et peut être choisi en dessous. L’option engage pour trois ans. Elle devient en général intéressante dès que les charges réelles dépassent 30 % des loyers : emprunt récent, gros travaux, copropriété coûteuse. La déclaration se fait alors sur le formulaire 2044.
Les principales sont les intérêts d’emprunt et les frais d’assurance du prêt, les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, la taxe foncière hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères, les primes d’assurance comme la propriétaire non occupant ou la garantie des loyers impayés, la part non récupérable des charges de copropriété, et les honoraires de gestion locative. S’y ajoute un forfait de 20 euros par logement pour les frais de gestion courante.
En revanche, les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Conservez les factures : elles doivent pouvoir être présentées en cas de contrôle.
Lorsque les charges dépassent les loyers, le régime réel fait apparaître un déficit. La part qui ne provient pas des intérêts d’emprunt peut être imputée sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an ; le reste s’impute sur les revenus fonciers des dix années suivantes. En contrepartie, le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation, faute de quoi l’avantage est remis en cause.
C’est un levier souvent utilisé pour financer une rénovation énergétique, sujet développé sur la page DPE du bailleur.
Les loyers d’un meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Pour une location meublée de longue durée, le régime micro-BIC applique un abattement de 50 % dans la limite de 77 700 euros de recettes annuelles. Au régime réel, le loueur déduit ses charges et amortit le bien et le mobilier, ce qui réduit fortement, souvent pendant des années, le résultat imposable.
La loi de finances pour 2025 a cependant changé un point important : pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits par un loueur en meublé non professionnel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, sauf exceptions (résidences pour étudiants ou seniors notamment). Le statut de loueur professionnel suppose, lui, des recettes supérieures à 23 000 euros par an et supérieures aux autres revenus d’activité du foyer. Les meublés de tourisme obéissent à des règles distinctes, plus restrictives depuis la loi du 19 novembre 2024.
Les loyers d’une année se déclarent au printemps suivant, avec l’ensemble des revenus du foyer. Avec le prélèvement à la source, l’impôt sur les loyers n’est retenu par aucun employeur : l’administration prélève des acomptes mensuels ou trimestriels sur votre compte bancaire, calculés à partir de la dernière déclaration.
La première année de location, aucun acompte n’est calculé faute de déclaration antérieure. Vous pouvez en créer un dans votre espace en ligne pour éviter un rattrapage important l’année suivante. À l’inverse, si vous cessez de louer ou si vos loyers baissent nettement, vous pouvez moduler ou supprimer ces acomptes dans le même espace.
Depuis 2023, chaque propriétaire doit indiquer à l’administration, dans son espace en ligne, l’occupation de ses logements : occupé par lui-même, loué, vacant. Tout changement se déclare avant le 1er juillet de l’année suivante. La taxe foncière reste due par le propriétaire, même si le logement est loué.
Le choix du régime dépend de votre situation globale : parlez-en à votre conseiller ou à un expert-comptable avant de vous engager. Un loyer bien fixé dès le départ, voir l’estimation du loyer, c’est le premier facteur de rentabilité. Les pages communes sont accessibles par département : Rhône, Ain, Isère, Loire.
Oui, mais seulement à l’issue de la période de trois ans pendant laquelle l’option est irrévocable, et à condition de rester sous le seuil de 15 000 euros de loyers.
Non. On déclare les loyers effectivement encaissés au cours de l’année. Un loyer impayé n’est pas imposable tant qu’il n’a pas été perçu. L’indemnité versée par une assurance loyers impayés se déclare, elle, l’année où elle est reçue.
Oui. Ils sont soumis aux prélèvements sociaux, en plus de l’impôt sur le revenu. Leur taux est fixé par la loi et peut évoluer d’une année sur l’autre : vérifiez-le au moment de la déclaration.
Au régime réel, oui : la part des honoraires de mise en location restée à la charge du propriétaire se déduit des loyers de l’année où elle a été payée, comme les frais de gestion courante.