La gestion locative consiste à déléguer à un professionnel l’ensemble des actes courants liés à la location d’un bien : recherche et sélection du locataire, rédaction du bail, état des lieux, encaissement des loyers, régularisation des charges, suivi de l’entretien et relation avec le locataire. Geremonbien met en relation les propriétaires bailleurs avec les régies et agences immobilières de son réseau, secteur par secteur.
Elle répond à trois situations courantes. Le propriétaire qui vient d’acquérir un bien destiné à la location et qui n’a ni le temps ni l’expérience des obligations du bailleur. Celui qui gère seul depuis des années et souhaite se décharger des relances, des déclarations et des travaux. Celui, enfin, qui habite loin de son bien et ne peut assurer ni les visites ni le suivi technique sur place.
Le mandat de gestion est un contrat écrit qui fixe précisément les actes délégués et leur rémunération. Il distingue la mise en location — commercialisation, visites, constitution du dossier, signature du bail — de la gestion courante, qui s’étend sur toute la durée de la location. Les prestations complémentaires, comme la garantie contre les loyers impayés ou l’assistance en cas de litige, font l’objet d’une adhésion distincte.
Louer un logement engage le propriétaire bien au-delà de la remise des clés. Il doit fournir un logement décent, annexer au bail les diagnostics obligatoires, respecter les règles applicables à son secteur en matière de bail et de préavis, déclarer ses revenus locatifs, et assurer les réparations qui lui incombent. Ces obligations évoluent régulièrement, notamment sur le volet énergétique. Un professionnel les suit pour le compte du bailleur.
Chaque commune et chaque arrondissement dispose de sa page dédiée, qui précise les modalités de gestion locative applicables localement.
Tout commence par une visite du logement. Le gestionnaire relève la surface, l’état des pièces, les équipements et la performance énergétique, puis propose un loyer cohérent avec les biens comparables du quartier. Cette première étape conditionne tout le reste : un loyer trop haut allonge la recherche, un loyer trop bas ampute le revenu pendant des années. Notre page sur l’estimation du loyer détaille les critères pris en compte.
Vient ensuite la signature du mandat de gestion. Il précise ce que le professionnel fera en votre nom, la durée de l’engagement, les honoraires et la manière dont les sommes encaissées vous seront reversées. Une fois le mandat signé, le gestionnaire réunit les diagnostics, rédige l’annonce, organise les visites et étudie les dossiers des candidats. Le bail et l’état des lieux d’entrée concluent la mise en location. La gestion courante prend alors le relais, jusqu’au départ du locataire et à l’état des lieux de sortie. Les étapes propres à la remise des clés et au choix du professionnel sont décrites sur la page confier son bien.
Gérer le bien d’autrui contre rémunération est une activité encadrée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Le professionnel doit détenir une carte professionnelle portant la mention « gestion immobilière », délivrée par la chambre de commerce et d’industrie, et justifier d’une garantie financière qui protège les fonds qu’il détient pour ses clients, ainsi que d’une assurance de responsabilité civile professionnelle. Ces informations figurent sur ses documents et sur son site : prenez le temps de les vérifier avant de signer.
Le gestionnaire vous rend compte de sa gestion à intervalles réguliers. Le compte rendu de gérance récapitule les loyers appelés et encaissés, les charges réglées, les honoraires prélevés et le montant reversé. Il vous sert aussi, chaque printemps, à remplir la déclaration de vos revenus fonciers.
Deux types d’honoraires coexistent. Les honoraires de gestion courante rémunèrent le suivi mois après mois : ils sont librement fixés, affichés par l’agence, exprimés le plus souvent en pourcentage des sommes encaissées, et restent entièrement à la charge du propriétaire. Les honoraires de mise en location, eux, couvrent la visite, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l’état des lieux. La loi ALUR les partage entre bailleur et locataire : la part du locataire ne peut pas dépasser celle du bailleur et elle est plafonnée par mètre carré de surface habitable, selon un barème fixé par décret qui dépend de la tension du marché de la commune.
Au moment de comparer deux offres, regardez ce qui est compris dans le forfait et ce qui est facturé à part : déclaration des revenus, suivi de travaux importants, gestion d’un sinistre, procédure en cas d’impayé. Un taux affiché bas peut cacher des prestations facturées à l’acte.
Le bail doit être accompagné d’un dossier de diagnostic technique. Il comprend notamment le diagnostic de performance énergétique, l’état des risques du terrain, le constat de risque d’exposition au plomb pour les logements construits avant le 1er janvier 1949, et les diagnostics de l’installation intérieure d’électricité et de gaz lorsque celle-ci a plus de quinze ans. La surface habitable figure dans le bail, de même que le montant du dernier loyer payé par le précédent locataire lorsque celui-ci est parti moins de dix-huit mois avant la signature.
Le DPE pèse désormais sur le droit de louer lui-même : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G n’est plus considéré comme décent pour un nouveau bail, un renouvellement ou une reconduction, et le loyer des logements F ou G ne peut plus être augmenté depuis le 24 août 2022 en métropole. Un gestionnaire vérifie la date de validité du diagnostic avant chaque mise en location.
Le choix du locataire repose sur un dossier dont le contenu est limité par décret : pièce d’identité, justificatif de domicile, justificatifs de ressources et de situation professionnelle. Demander un relevé bancaire ou une photo est interdit, tout comme une sélection fondée sur un critère discriminatoire. Le gestionnaire compare surtout le rapport entre les revenus du candidat et le loyer, et la stabilité de ces revenus.
Pour couvrir le risque d’impayé, trois solutions sont les plus courantes : la caution d’une personne, la garantie Visale d’Action Logement, gratuite et réservée à certains profils de locataires, ou une assurance garantie des loyers impayés souscrite par le propriétaire. Cette assurance ne peut pas être cumulée avec une caution, sauf lorsque le locataire est étudiant ou apprenti.
Le choix entre location vide et location meublée modifie presque toutes les règles. Un bail vide consenti par un particulier dure au moins trois ans ; un bail meublé dure un an, ou neuf mois pour un étudiant sans reconduction. Le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges en location vide et à deux mois en meublé. Le locataire d’un logement vide donne en principe un préavis de trois mois, réduit à un mois dans les communes classées en zone tendue ; en meublé, il est toujours d’un mois.
L’imposition diffère aussi : les loyers d’un logement vide sont des revenus fonciers, ceux d’un meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Notre page consacrée à la fiscalité du bailleur présente les régimes possibles.
Le réseau couvre le Rhône, l’Ain, l’Isère et la Loire. Les règles nationales s’y appliquent partout, mais certaines communes ont des contraintes propres. À Lyon et à Villeurbanne, l’encadrement des loyers s’applique depuis le 1er novembre 2021, à titre expérimental ; sa prolongation au-delà de novembre 2026 est en discussion au Parlement. Tant qu’il s’applique, le loyer de base d’un nouveau bail ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté du préfet, sauf complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles du logement. Dans l’agglomération lyonnaise, classée en zone tendue, le loyer d’un logement remis en location est en outre plafonné par rapport à celui du précédent locataire, sauf exceptions prévues par les textes. La page gestion locative à Lyon rassemble ce qui concerne la ville et ses arrondissements.
Pour les autres secteurs, partez de votre département : le Rhône, l’Ain, l’Isère ou la Loire. Vous y trouverez les repères du marché locatif de votre commune. Si votre logement fait partie d’un immeuble en copropriété, le syndic gère les parties communes : le gestionnaire locatif reste votre interlocuteur pour l’appartement lui-même.
Oui. Le mandat fixe sa durée et la façon de le résilier, préavis compris. Lisez cette clause avant de signer : c’est elle qui s’appliquera le jour où vous voudrez reprendre la gestion vous-même ou changer de professionnel.
Au régime réel des revenus fonciers, oui : les frais de gestion payés à l’agence se déduisent des loyers déclarés. Au régime micro-foncier, aucune charge ne se déduit séparément, car l’abattement forfaitaire de 30 % est censé toutes les couvrir.
Un mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois dans le cas contraire, déduction faite des sommes justifiées. En cas de retard, la loi prévoit une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.
Le propriétaire d’un lot de copropriété qu’il n’occupe pas doit être assuré en responsabilité civile, ce que couvre une assurance propriétaire non occupant. Le locataire, de son côté, doit assurer le logement contre les risques locatifs et en justifier à la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur.